NOVE esindas Riigikohtus edukalt Maa-ametit põhimõttelist laadi vaidluses katastriüksuse moodustamise teemal

NOVE vandeadvokaat Veikko Puolakainen, kelle meeskonda kuulusid ka vandeadvokaat Heili Püümann ja nõunik Indrek Niklus, esindas Riigikohtus edukalt Maa-ametit põhimõttelises õigusvaidluses, mille keskne küsimus oli see, kas avalikku veekokku (Läänemeri) on võimalik moodustada iseseisvat katastriüksust. Seejuures olid kinnistu piirid juba maareformi käigus määratud selliselt, et hõlmasid osaliselt Läänemere alust maad. Kinnistu hilisem omanik AS Pro Kapital Eesti soovis kinnistu jagada iseseisvateks katastriüksusteks nii, et üks katastriüksus moodustub ainult veeala (Läänemeri) baasilt. Sellise iseseisva katastriüksuse moodustamise nägi ette ka detailplaneering. Maa-amet keeldus katastriüksuse registreerimisest, kuna katastriüksuse moodustamine avaliku veekogu pinnalt ei ole kehtiva õiguse kohaselt võimalik. Kaebaja vaidlustas Maa-ameti keelduva otsuse halduskohtus. Tallinna Halduskohus jättis 28.08.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ja leidis, et registreerimisest keeldumine oli õiguspärane. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 27.03.2020 otsusega halduskohtu otsuse ja pidas Maa-ameti keelduvat haldusakti õigusvastaseks. Riigikohus tühistas 24.03.2020 otsusega Maa-ameti kassatsioonkaebuse alusel ringkonnakohtu otsuse ja jättis jõusse halduskohtu otsuse, asendades halduskohtu otsuse põhjendused Riigikohtu otsuse põhjendustega.

Riigikohus leidis, et Maa-amet jättis õiguspäraselt rahuldamata kaebaja kandeavalduse avalikus veekogus katastriüksuse moodustamiseks, olgugi et kinnistusraamatu andmed kajastasid kaebaja omandit veeala (Läänemere osa) suhtes ja Maa-amet oli varem ise katastriüksuse koos veealaga registreerinud. Kolleegium selgitas, et veeseaduse (VeeS) vana redaktsiooni (v.r) § 5 (kehtiva VeeS § 23 lg 1 p 2) kohaselt on territoriaalmeri (ehk Läänemeri) avalik veekogu, mis kuulub riigile. Avalik veekogu ei ole tsiviilkäibes (VeeS v.r § 5 lg 2 ja kehtiva VeeS § 23 lg 2). AÕS § 133 järgi ulatub kinnisomand avaliku veekogu kaldajooneni ehk veekogu tavalise veepiirini. Need sätted kui tsiviilkäibe ja omandiõiguse ulatust määratlevad fundamentaalsed normid on vaidluse lahendamisel keskse tähendusega. Kolleegium ei nõustunud ringkonnakohtu seisukohaga, et Maa-amet pidi haldusakti andmisel lähtuma vaid kinnistusraamatu andmetest ja detailplaneeringu kehtestamise otsusest kui soovitava kande õiguslikust alusest. Maa-amet on pädev kontrollima, kas kehtiva õiguse kohaselt on võimalik maaüksust katastrisse kanda (sh seda, millistes piirides saab kinnisasja jagada). Maa-amet pidi haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6 järgi ise tuvastama tähtsust omavad asjaolud, et hinnata soovitud katastriüksuse kande õiguspärasust. Maakatastriseaduse (MaaKatS) v.r § 8 lg 2 pole ainus norm, mida peab maakatastri kande tegemisel järgima. Maa-amet pidi lähtuma ka VeeS v.r §-st 5 ja asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 133. Kolleegium ei nõustunud kaebaja väitega, et Maa-amet ületas oma pädevust ja asus kande õiguslikke aluseid kontrollides hoopis omandiküsimusi lahendama (tuvastama maa tegelikku omanikku väljaspool konkreetset haldusmenetlust) ja järelevalvemenetlust läbi viima. Kuna kaebaja taotletav registrikanne oli õigusvastane, tuli selle tegemisest keelduda (põhiseaduse (PS) § 3 lg 1).

Seonduvalt kinnistusraamatu esmakandega ja kinnisasja omandamisega leidis Riigikohus, et see sisaldas ebaõigeid andmeid mh avaliku veekogu osa hõlmamise tõttu. Asja kuulumine tsiviilkäibesse ei sõltu asja puudutavate tehingute ega haldusaktide kehtivusest. Maa-ameti 1999. a katastriüksuse esmaregistreerimise otsus, 1999. a erastamise otsus ja 2015. a detailplaneering tegelesid osaliselt esemega, mida AÕS tähenduses ei eksisteerinud. Ka tsiviilõiguslike lepingute kehtivusel ei olnud praeguse vaidluse seisukohast samadel põhjustel tähtsust. Avalik veekogu kuulub riigile, mis ei ole samuti veekogude kui (kinnis)asjade omanik AÕS tähenduses (avaliku veekogu puhul on tegemist avaliku hüvega) ega saa neid käsutada tsiviilõiguslike tahteavaldustega ega haldusaktidega, sõltumata nende avalduste või aktide kehtivusest. Seaduse järgi ei ole kaebaja kunagi vaidlusaluse veeala omanik olnud ega ole tal selle veeala suhtes kunagi ka muud subjektiivset õigust tekkinud. Asjas lahendatud küsimused olid spetsiifilised ja seondusid mitmete õigusharudega. Riigikohtu otsusega lõppenud vaidlus ei puudutanud üksnes katastriüksuse registreerimisega seotud küsimusi, vaid hõlmas avalik-õiguslikke ehitus- ja planeerimisõigusega seonduvat (eelkõige detailplaneeringu tähendus), aga ka era- ja asjaõiguslikke küsimusi (omandiõiguse tekkimine ostueesõigusega erastamise teel, selle ulatus, võimalik igamine, eraõiguslike tehingute tähendus jne). Asja keerukust näitab mh see, et halduskohtu ja ringkonnakohtu põhjendused olid risti vastupidised ning asi lahendati lõppkokkuvõttes Riigikohtu põhjendustega. Kohtuasja mitmetahulisust kinnitab  mh asjaolu, et kohtuasja arutamiseks Riigikohtus määrati halduskolleegiumi koosseisu ka üks Riigikohtu tsiviilkolleegiumi liige. Riigikohtu seisukohad on praktikas rakendatavad ka mitmes teises sarnases olukorras. Riigikohtu otsusega on põhjalikumalt võimalik tutvuda siin https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=3-18-687/61