Artikkel ilmus Ehitusuudistes 08.03.2024
Kinnisvaraarendajate hulgas on avalikuks saladuseks tõsiasi, et kohalike omavalituste (KOV-ide) poolt avalikes huvides esitatavad tingimused detailplaneeringu lahendusele võivad olla piiramatud – tsiteerides klassikuid – sky is the limit! Jääb mulje, nagu KOV-id arvaksid, et planeerimisdiskretsioon annab neile piiramatu õiguse realiseerida kõik valimistel lubatud või muidu head ideed avalikkuse elujärje parandamiseks eraomaniku maal ja tema kulul ning huvitatud isikul tuleb KOV-i poolt nõutavaga lihtsalt leppida. Tavalisteks näideteks on eraomaniku kinnisasjale erinevate suuremahuliste objektide kavandamine ja selleks maa-alade reserveerimine (avalikud teed, trammiteed jms) või suurte rohealade ja pargialade kavandamine. Lennukamaks näiteks on kohustus planeerida ja ehitada üks osa kinnistust ja tulevasest ehitisest avalikult kasutatavaks jõusaaliks.
Sellised nõuded tekitavad paratamatult küsimuse, et isegi kui nõutu oleks lubatav (mis on omaette küsitav), siis kas kinnisasja omanikul on tõesti kohustus taluda selliseid tingimusi tasuta?
Avalikkuses on saanud vähe tähelepanu, et Riigikohus on eelmisel aastal selles küsimuses oma seisukoha kujundanud (28.02.2023 otsuses nr 3-12-2486/130). Lahendatava vaidluse sisuks oli, et omanikule kuulus tootmismaa sihtotstarbega maatükk, mida ta soovis kujundada elamumaaks, kuid KOV kehtestas detailplaneeringu, millega määras kinnistule 15% ulatuses hoopis transpordimaa sihtotstarbe ja seda linna tänavavõrgu laiendamiseks. Teisisõnu, KOV määras 15%-le kinnistust puhtalt avalikke huve teeniva sihtotstarbe. Eelneva pinnalt tõusetuski vaidlus, kas KOV-il on kohustus sellise muudatuse eest kinnistu omanikule ka hüvitist maksta.
Riigikohtu otsuse pinnalt saab esile tõsta kolm põhimõtet, mida tuleb sarnastes asjades edasises praktikas arvesse võtta.
Esiteks, omandipõhiõiguse kaitsealasse kuuluval kinnisasjal on põhimõtteliselt teatud määral ka avalik funktsioon (see tuleneb PS § 32 lg 2 lausest 3, mille kohaselt on keelatud omandi kasutamine avalike huvide vastaselt). Eelnev tähendab seda, et teatud määral tuleb igal kinnisasja omanikul taluda tasuta enda kinnisasja kasutamist avalikes huvides (üldine talumiskohustus). Iga väikesemahulise avalikes huvides seatud tingimuse eest detailplaneeringus ei tule hüvitist maksta.
Teiseks, olukorras aga, kus detailplaneeringus avalikes huvides ettenähtud tingimus toob kinnisasja omanikule kaasa ebaproportsionaalselt rasked tagajärjed, mis ületavad omaniku üldise talumiskohustuse piiri, siis tuleb kinnisasja omanikule maksta sellise tingimuse kehtestamisel ka hüvitist. Muul juhul ei ole kehtestatud detailplaneeringu lahendus kooskõlas põhiseadusega. Riigikohus ise sõnastas põhimõtte järgmiselt: „Hüvitise maksmise vajadus võib tekkida olukorras, kus üldistes huvides on vajalik piirata üksikisiku omandipõhiõigust rohkem, kui see oleks konkreetse, piirangute „ohvriks“ sattunud üksikisiku huve arvestades proportsionaalne.“ (RKHKo 3-12-2486/130, punkt 18).
Kolmandaks, kui selline situatsioon esineb, siis ei tule kinnisasja omanikule siiski hüvitada tekitatud negatiivset tagajärge täies ulatuses (näiteks kogu kinnisasja turuväärtuse vähenemist), vaid hüvitist tuleb maksta sellisel määral, et kinnisasja omanikule kaasnev negatiivne tagajärg muutuks proportsionaalseks ja mahuks nö tasuta talumisele kuuluva kitsenduse piiridesse.
Kokkuvõttes – kui võtta käesolevast artiklist kaasa üks mõte, siis see on järgmine: kinnisasja omanik ei pea tasuta taluma enda kinnisasja ülemäärases ulatuses avalikku kasutusse määramist. Mõistlikkuse piiri ületamise korral tuleb KOV-il tekitatavad tagajärjed ka hüvitada, nii et koos hüvitisega jääks riive mõistlikkuse piiridesse.