NOVE esindas Riigikohtus edukalt klienti kinnistusraamatuõiguse praktikat kujundavas vaidluses

NOVE vandeadvokaat Urmas Volens  esindas edukalt klienti Riigikohtu pretsedenti loova lahendiga lõppenud vaidluses, mis omab määravat tähtsust kinnistusraamatusse kantud eelmärgete sõnastamisele, tähendusele, notariaal- ja kinnistusraamatupraktikale ning suurendab märkimisväärselt õiguskindlust.

Riigikohtu poolt 12.11.2019 tsiviilasjas nr 2-18-13609 tehtud lahendi tinginud kohtuasjas vaidlesid pooled selle üle, kas kinnisasja ostja, kelle kasuks on kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge, saab nõuda peale tema kasuks eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kohtumääruse alusel kinnistatud kohtuliku hüpoteegi hüpoteegipidajalt nõusolekut kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ilma, et kinnisasja koormatiste vaba omandamise õigust oleks selgesõnaliselt eelmärkes mainitud. Vaidluses oli Tallinna Ringkonnakohus asunud seisukohale, et kinnistusregistriosa IV jakku kantud kohtulikud hüpoteegid ei takistanud kinnisomandi üleminekut hagejale, ja seetõttu ei olnud ringkonnakohtu arvates hüpoteekide seadmine ka vastuolus eelmärke seadmise eesmärgiga ning eelmärke järgi õigustatud isikul puudus õigus nõuda hüpoteekide kustutamist. Sisuliselt leiti seega vaidlustatud otsuses, et juhul, kui kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärke abil soovitakse vältida üleantava kinnisasja edasist piiratud asjaõigustega koormamist, ei tule seda eelmärke sisus eraldi väljendada (nt viidates kande alusdokumentidele). 

Riigikohus asus NOVE esitatud kassatsioonkaebuse alusel aga seisukohale, et kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse kantav eelmärge ei vaja sisulist täpsustamist ning on trafaretses sõnastuses „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“ piisav, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kinnisomandi üleandmise nõuet tagava eelmärke kandes ei pea seega Riigikohtu otsuses antud juhiste kohaselt täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatistevabalt, ega viitama lepingutele. Riigikohus nõustus seega NOVE kassatsioonkaebuses välja toodud argumentidega ja rõhutas, et see käsitus arvestab asjaolu, et eelmärge on hilisematest käsutustest eespool ning vastab ka kinnistusraamatu kannete objektiivse tõlgendamise põhimõttele. Riigikohus pidas vajalikuks selgitada ka seda, et asjaõigusseadusega kooskõlas ega otstarbekohane ei oleks tõlgendus, mille kohaselt tuleks omandi üleandmise eelmärke kandes teha nähtavaks kõik koormatiste liigid, millest kinnistut soovitakse vabana hoida, või asuda eelmärgete tekstis viitama tervikuna või osaliselt müügilepingu sätetele. See moonutaks eelmärke õiguslikku tähendust, koormaks asjatult kinnistusraamatut, kujundaks ebaülevaatliku sisuga eelmärgete praktika ning kahandaks (vastupidi kinnistusraamatusüsteemi peamistele eesmärkidele) õigusselgust ja -kindlust.

Urmas Volens on NOVE kaasasutaja ja vandeadvokaat, Tartu Ülikooli tsiviilprotsessi dotsent, kes on varasematel töökohtadel andnud panuse Eesti kinnistusraamatu- ning asjaõiguse ja kinnistusraamatusüsteemi arendamisse. Muuhulgas on Urmas Volens olnud vastutav tänase elektroonilise kinnistusraamatu arendamise eest. Urmas Volens on NOVE üldise lepinguõiguseühinemiste ja omandamiste ning äriühinguõiguse,  riigisuhete, poliitika kujundamise ja uuringute valdkondade juht, kes muuhulgas kuulub ka NOVE kinnisvara töörühma.